广州客：所有人都在说房价要跌的时候，我在大湾区买了5套房

逆市入手，广州客两年大湾区买下五套房

作为广州6.9万户高净值家庭当中的一户，本地土着老张，就是热衷买房的一个富人。老张是一家小型创业公司的老总，公司年营收在8000万以上，扣掉全部开支，每年赚的数目都在1000万以上。除了留下一部分作为公司的发展资金，剩下的钱，老张大部分都在了房产上。

最近，他刚刚在珠江新城某楼盘花300多万认了个筹。作为买房老手，老张吐槽说，最近两年，珠江新城的豪宅限价都限得特别是厉害，特别是今年以来，单价10万以上的项目基本拿不到预售证。

他买的这个楼盘也是这样的情况。总价高达1500万一套，单价也去到10万+，目前尚未拿到预售证。但他觉得也无所谓，因为开发商承诺，到明年3月份如果还拿不到预售证，就全额退筹并按10%的年利率计息，所以对自己来说也不亏。

除了新认筹的这一套，老张在珠江新城还拥有另一套房子，是他在2020年初疫情期间买下的。老张说，当时，因为疫情的关系，看房的人很少，所有人都在说房子可能会跌。他看中的这套房子卖家刚好急着出手，他得以低价捡漏，以低于市场价100万的价格顺利拿下。

果然，如他所料，疫情过后，广州楼市迅速反弹。他买的这套房子，价格不仅没跌，甚至还涨了不少。一跌一涨之间，他的账面资产就升了小300万。

类似的捡漏情节还发生在深圳和东莞。不过，对比二手房，老张说，他更喜欢买新房。因为对比二手房，新房更有涨价的空间，手续也更简单。

不过，由于限价打新的原因，新房也更难买到。能不能买到，全凭运气。老张说，自己能做的，也就是以频率换概率，多找几个能代持的亲戚，看上的新盘都去打，“跟股票打新一样，打得多了，总能中那么一两套。”老张笑着说。

去年底，他就在深圳打中了一套南山区的新房。老张说，这也是他房产以来“中过最大的奖”。项目备案均价13.1万元/平方米，而据链家数据显示，周边二手房成交单价为17万元-18万元/平方米。以最小面积约100平方米户型计算，一套新房与二手房的总差价高达500万元左右。

深圳房价涨幅惊人，与深圳毗邻的东莞房价也得以“鸡犬升天”。老张说，大家都想去深圳买房，但是深圳的房子很难买到，一个是供应太少，一个是需求太大，想买到并不容易。但想买隔壁的东莞就容易得多。

去年年初，他就以岳父岳母的名义在东莞黄江买下了一套新房，单价22000元/平方米，总价250万。老张说，他的运气不错。由于供应太少，以及隔壁深圳带来的溢价效应，东莞房价在2020年经历了起飞的一年。

据东莞市住建局发布的统计数据显示，2020年东莞全市新房均价从1月的22092元/㎡攀升至10月的25892元/㎡， 10个月间房价涨幅高达17.2%，超过全国绝大部分城市。

老张买的这套房子，也从买时候的22000一平涨到了接近30000一平，虽然今年有所回落，但涨幅依然达到了5、6000一平，如果未来顺利出手，依然不错。至此，不算自住的那一套，老张在大湾区总共拥有5套房子，分别是广州三套，深圳一套，东莞一套。

地段论与周期论，80后千万富豪的逻辑

不过，老张说，自己的炒房路也不是一直这么顺利，也曾经踩到过“大坑”。

2020年，由于深圳调控加码，许多深圳客失去了“房票”，资金没有了去向，转移到当时政策相对宽松的南沙。最终导致南沙楼市有了一股很猛的行情，无论价格涨幅还是成交量，皆排在广州各区的前列。

在朋友的怂恿和中介的鼓吹下，老张在南沙房价节节走高的行情下，也抵挡不住诱惑，入手了一套南沙的新房。后来的故事大家都知道了。2020年南沙新房成交中，深圳客占比一度超过7成。在南沙收紧人才政策，挡住了深圳炒房客，对市场形成强烈的冲击，最先是二手房遇冷，很快连新房也变得不好卖了。

今年，房地产行业形势急转直下，个别资金紧张的房企更是开启了降价大甩卖，尤其是一些尾盘清货的项目，去年还在卖2.6万/㎡，现在已经降到1字头了。

老张说，没有了深圳客的需求支撑，南沙的成交量开始急速下滑，今年7月份以来更是接近腰斩，房价开始进入下降通道。更为严重的是，由于房子太多，二手房根本连卖都卖不出去。原本只是想要短炒的，现在只能转成长持，看未来有没有转机。

经此一役，老张总结出自己的理论，第一是买房要买核心地段。

以广州为例，今年以来，由于市场下行，购房者普遍开始观望，广州房价也出现了下跌的趋势。但即便是在这样的行情下，广州珠江新城的房子，依然是最抢手也是最抗跌的。

数据显示，2021年，广州2000万+豪宅（包括普通住宅，别墅），网签均价约8.2万/平，同比去年，小幅回落约3%。价格回调，反倒吸引更多实力买家出手。CRIC数据显示，今年，广州2000万+豪宅，整整卖出485套，比去年多了124套，创下近10年新高。

同理的还有深圳，虽然二手房指导价的出台导致深圳二手房成家跌入冰点，但反映到价格上，深圳核心区的房价并未见明显下跌。一旦市场回暖，可能这些区域的房子又会开始涨了。

老张说，说到底是最基本的道理，供给和需求决定了价格，而核心区域的供给永远最少，需求永远最多，这是永恒不变的道理。

说到这里，老张抛出了他的第二个理论，买房要踏准周期。房价涨跌是存在周期的，很多人一涨就买，一跌就怕，这样的心理其实是不健康的。房子说到底是资产的工具，如果你看好这一样资产，那你应该有持有五年以上的决心，不能因为短期的波动就选择出手。

“有很多人一看政府调控出手很严厉，就说房价马上就要跌了，要知道政府有形的手只能按住一时，但房子最终的价格始终应该由供给和需求来决定。”

老张说，这也正是自己敢于逆市入手的原因，毕竟，只有在市场行情不好的时候，才有可能捡漏，买到笋盘。当然，自己了这么多房产，也是因为，除了房子以外，确实也没有太多合适的标的可供选择。“股市的行情也不好，银行理财利率又太低，也就只能买买房子了。”老张笑着说。